(mvd) Während der Mietzeit kann der Vermieter mit verschiedenen Begründungen die Kaltmiete erhöhen. Diese Erfahrung müssen aktuell unter anderem Mieterhaushalte der Vonovia machen. Hintergrund ist der zum Jahresbeginn neu erschienene Mietspiegel für die Landeshauptstadt Dresden. Gefordert wird nicht nur die Zahlung einer höheren Miete, sondern auch eine ausdrückliche Zustimmung. Oft sind Mieterhöhungsverlangen außerdem mit der Drohung auf Klage verknüpft, sollte die Zustimmung nicht erteilt werden.
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Im Folgenden wollen wir erläutern, was zu beachten ist:
Geregelt ist das Verfahren in den §§ 558 BGB. Voraussetzung ist, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist als die aktuell geschuldete Kaltmiete. Bei Einhaltung aller formalen und inhaltlichen Anforderungen können Mieter dann tatsächlich zur Zustimmung verpflichtet sein. Anders als beispielsweise bei einer Modernisierungsmieterhöhung reicht also keine einseitige Erklärung des Vermieters aus, um die Kaltmiete zu erhöhen.
Mieter schulden die höhere Kaltmiete erst nach Zustimmung oder nach Verurteilung zur Zustimmung. Das hat den Vorteil, dass zuvor keine Mietrückstände auflaufen können und somit beispielsweise nicht wegen solchen Mietrückständen gekündigt werden kann. Ob die Pflicht zur Erteilung der Zustimmung besteht, hängt also im Wesentlichen von der aktuell geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete ab. In Dresden kann diese dem qualifizierten Mietspiegel mit Stand 2023 entnommen werden.
Die Landeshauptstadt Dresden bietet zur Einordnung der eigenen Wohnung in den Mietspiegel eine Online-Version an, in dem alle relevanten Merkmale abgefragt werden. Erreichbar ist diese unter folgender Internetadresse: https://www.dresden.de/de/leben/wohnen/wohnungsmarkt/mietspiegel.php
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Im Ergebnis erhält man eine Spanne. Die genaue ortsübliche Vergleichsmiete kann nach Überprüfung der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale ermittelt werden. Abgedruckt sind diese in der Mietspiegelbroschüre auf Seite 12. Ein Berechnungsschema findet sich auf Seite 14. Die Broschüre selbst kann ebenfalls auf der Homepage der Landeshauptstadt Dresden abgerufen werden.
Bei der Einordnung in den Mietspiegel ist es unter anderem wichtig zu wissen, ob das Objekt, in welchem die angemietete Wohnung gelegen ist, unter Denkmalschutz steht. Auch dies lässt sich leicht über das Internet herausfinden. Insofern steht einen Themenstadtplan zur Verfügung. Abrufbar ist dieser unter folgender Internetadresse:
https://stadtplan.dresden.de/?TH=LADS_KDM
Für die Zustimmung gilt eine gesetzliche Überlegungsfrist. Diese Frist kann voll ausgereizt werden. Vermieter haben keine Möglichkeit, vor Ablauf der Frist juristische Maßnahmen erfolgreich zu unternehmen. Die Überlegungsfrist beträgt mindestens volle 2 Kalendermonate. Geht ein Mieterhöhungsverlangen beispielsweise im Januar 2023 zu, läuft Überlegungsfrist bis zum 31.03.2023. Nach Zustimmung wird die höhere Miete dann frühestens zum April geschuldet.
Wichtig zu wissen ist noch, dass für Dresden ein qualifizierter Mietspiegel erstellt wurde. Dieser gilt als richtig, § 558 d Abs. 3 BGB. Gelegentlich wird dennoch versucht, eine darüberhinausgehende Kaltmiete mit Verweis auf Vergleichswohnungen zu begründen. Spätestens im Rechtsstreit wäre jedoch allein das Ergebnis des qualifizierten Mietspiegels relevant.
Tipp: Rechtsberatung zu mietrechtlichen Fragen erhalten Sie im Rahmen einer Mitgliedschaft beim Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. (Jahresbeitrag 84,-€ inkl. Rechtschutzversicherung)
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Quelle: Mieterverein Dresdren e.V.
